Wat is nu eigenlijk een hypotheek

July 3rd, 2012 at 09:52pm Under Hypotheken

De term hypotheek (letterlijk: onderpand) wordt gebruikt in twee verschillende betekenissen. Deze hangen samen, maar moeten gescheiden worden. Een hypotheek is in de eerste plaats ‘het eerste recht van verkoop’; een zakelijk recht of voorrecht dat op een goed of zaak, meestal een onroerend goed of een schip rust. Dit eigendom wordt in onderpand gegeven of genomen voor een schuld, veelal de geldlening om het onderpand te kopen. Bij een notaris wordt dit zakelijk recht, beschreven in een hypotheekakte.

Daarnaast wordt deze lening zelf (officieel hypothecaire lening, hypothecair krediet of lening met hypothecaire zekerheid geheten en meestal verstrekt door een bank) in het gewone spraakgebruik vaak ook hypotheek genoemd.

De geldgever wordt aangeduid als hypotheeknemer (hij verkrijgt het eerste recht van verkoop) of hypotheekhouder. De geldnemer heet hypotheekgever.

Bij het tot stand komen van een hypothecaire lening is een aantal zaken van belang. Zo dient er een balans te zijn tussen de hoogte van de te verstrekken lening en de waarde van het huis. Voor het berekenen van deze balans wordt meestal de executiewaarde van het onderpand als uitgangspunt genomen. Veel hypotheeknemers verstrekken maximaal 125% van deze executiewaarde als maximale lening. Als vuistregel geldt dat de executiewaarde meestal wordt bepaald op 80 tot 85% van de vrije verkoopwaarde. Onderstaande rekensom geeft een voorbeeld van de berekening van de maximale hypothecaire lening op basis van deze vuistregel:

Vrije verkoopwaarde volgens taxatie: 215.000
Executiewaarde (85%) € 182.750
Maximale hypothecaire lening (125%) € 228.438

Aangezien 1,25 * 0,85 = 1,0625 (dus 106,25%) kan de overdrachtsbelasting van 6% vaak moeiteloos meegefinancierd worden, temeer omdat de taxateur de VOV waarde vaak gelijk inschat aan de overeengekomen koopsom. De taxateur werkt immers in opdracht van de koper, en deze laat zelden na om de taxateur te vertellen hoe hoog de koopsom is, hetgeen de taxateur in zijn waardering kan sturen.

De werkelijke maximale hypotheek wordt berekend op basis van de woonsituatie en het inkomen van beide partners.

Naast de waarde van het onderpand is ook de financiële situatie van de hypotheekgever (degene die het geld leent) van belang. De hypotheeknemer moet er van uit kunnen gaan dat de financiële verplichting die wordt aangegaan, onder normale omstandigheden kan worden nagekomen. Het inkomen van de lener is dus van belang, maar ook zijn leenhistorie zoals die (in Nederland) bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) is vastgelegd kan een rol spelen. Als de hypotheeknemer onvoldoende zeker is van zijn zaak, kan aanvullende zekerheid worden gevraagd, bijvoorbeeld door borgstelling door een derde. Uiteraard kan ook de leenaanvraag worden afgewezen.

De normen van de Nationale Hypotheek Garantie rekenen bijvoorbeeld met een woonquote; hoe hoger het inkomen, hoe groter het deel van het inkomen dat aan woonlasten uitgegeven mag worden. De woonlasten worden berekend op basis van wat het zou kosten op de lening annuitair af te lossen op basis van 6% rente of indien de rentevastperiode langer is dan 5 jaar, de daadwerkelijke rente; dit is voor veel mensen een reden om 6-jaars rente te kiezen om net iets meer te mogen lenen.

Alleen het hoogste inkomen van 2 aanvragers wordt gebruikt in deze berekening. Bij een zelfstandig inkomen (eigen bedrijf) wordt gerekend met de gemiddelde winst van de laatste 3 jaar, gemaximeerd op de winst in het laatste jaar.

Veel geldgevers werken met dezelfde normen als NHG, of normen die er sterk op lijken. De NHG normen worden online gepubliceerd; geldgevers houden omwille van concurrentie hun normen geheim. Bekend is dat ze allemaal soepeler zijn, maar niet precies op welke punten.

Diverse details rondom de situatie van de hypotheekgever kunnen het proces beïnvloeden. Zo zal iemand met een vaste baan, die zijn proeftijd heeft afgesloten, een betere onderhandelingspositie hebben dan iemand met een tijdelijk contract. Een (kleine) ondernemer die korter dan drie jaren ondernemershistorie heeft zal ook problemen hebben bij het verkrijgen van de lening. En lopende verplichtingen, zoals alimentatie of andere leningen beïnvloeden het besteedbaar inkomen, en bepalen dus mede het maximaal te lenen bedrag.

Wanneer meer geleend wordt dan 75% van de executiewaarde, heet dit een tophypotheek. Bij meer dan 100% wordt er vaak gesproken van een supertophypotheek. Voor deze verstrekkingen wordt een hoog rentetarief gerekend t.o.v. leningen tot 75% EW, of zelf onder de 60% EW. De geldgever loopt immers een groter risico om bij gedwongen veiling niet het gehele geleende bedrag terug te krijgen

By Webmaster

Wat is doorlopend krediet

July 3rd, 2012 at 09:48pm Under Doorlopend krediet

Doorlopend krediet is een bankterm voor een consumptieve kredietvorm waarbij de leensom gedurende de looptijd telkens weer geheel of gedeeltelijk kan worden opgenomen. Over het openstaande saldo van het krediet wordt rente in rekening gebracht.

De theoretische looptijd en rente worden in de leenovereenkomst vastgelegd, maar zijn gedurende de looptijd aan wijziging onderhevig. Het verloop van de lening staat dan ook niet vast.

De rentevergoeding die voor een doorlopend krediet in rekening wordt gebracht is meestal hoger dan die bij een hypotheek (wegens het ontbreken van pandrecht) en een persoonlijke lening (wegens het renterisico).

De aflossing vindt meestal plaats door een maandtermijn te berekenen als percentage van de kredietlimiet (vaak 2%), of van het openstaand saldo. Kenmerkend voor een doorlopend krediet is dat de lener tijdens de looptijd zonder boete extra mag aflossen, waardoor de looptijd wordt verkort.

Omdat het vaak voorkomt dat leners weer opnemen uit hun doorlopend krediet (waardoor de looptijd wordt verlengd), wordt deze kredietvorm soms ook wel schertsend een doodlopend krediet genoemd.

Iedere persoonlijke lening wordt getoetst bij het BKR te Tiel waar men kijkt of mensen niet te veel lenen zodat ze in de problemen komen.

  • Zonder BKR toetsing is het onmogelijk om geld te lenen.
  • Consumenten met een negatieve BKR registratie kunnen dan alleen nog terecht bij woekeraars.
  • Een negatieve BKR registratie (ookwel A-codering genoemd) blijft na het inlopen van een ontstane achterstand nog 5 jaar gehandhaafd.
  • De Nederlandse Tweede Kamer buigt zich momenteel over een voorstel om te kijken wat er aan deze situatie kan worden gedaan.

By Webmaster

Eenvoudig geldlenen in crisis steeds lastiger

July 3rd, 2012 at 09:25pm Under Geld lenen

Door de crisis in Europa is het steeds lastiger om geld te lenen voor je hypotheek of andere belangrijke zaken. De rente van hypotheken is nog steeds hoog terwijl je spaargeld niks oplevert. Hoe kan het dat banken nog altijd een relatief hoge rente berekenen als de consument geld wil lenen, maar bij het sparen je een veel te lage rentevergoeding krijgt.

 

Op kredietlenen.com gaan we hier meer aandacht aan geven

By Webmaster Add comment


Recent Blog Posts

Categories

Posts by Month

Blogroll

RSS Feeds